Ａｒｅｘについて
私たちアレックスコーポレーションは賃貸住宅を専門に管理運営をお引き受けする会社です。
一般の賃貸仲介や売買仲介業務は行っておりません。
賃貸住宅の業界では管理会社の定義が非常に曖昧で、不動産屋さん＝管理会社（物件の管理もしてるので）というイメージが強いのですが、本来業務内容が「単発かつ狩猟的」な要素が強い売買・「仲介業務」に対し、「管理業務」は、「長期かつ農耕的」な仕事です。
日々の細かい作業の積み重ねを重視しスキルを蓄積します。
常に物件達の抱えるリスクを予見し、対策を講じる能力も必要とされます。
不動産業に限らず、企業の商品構成が 「何でも屋的」 では専門性は上がらず「成果」が出ないと考えています。賃貸住宅の所有オーナーが私たち管理会社に求めるものは「成果」です。
入居率も家賃の回収率も１００％にする事が「管理会社が雇われた理由であり、オーナーの目的」です。
一昔前（ほんの１０年ほど前）賃貸物件の管理業務は誰が行っても同じ成果が出ていました。メインの仕事は「家賃集金等の作業が中心」で、空室は自然に埋まりましたし、借主はとても従順でした。
簡単に成果が出るので、戦略も将来予測も必要ない訳です。
しかし市場は変化し、時代は変わりました。
賃貸住宅市場は今後更に競争が激化し、勝ち組と負け組みに分れていくと予測されます。
今後、オーナーはスキルと専門性が高く、様々な企画立案や問題解決を得意とする管理会社を賃貸ビジネスのパートナーとされる必要が有ります。
生意気かもしれませんが、私たちＡｒｅｘはそれに応えられるものと考えています。
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賃貸住宅に足りないもの・時代が求めているもの
賃貸の業界では、今まで建築プランは普通にするのが良い事で、変わったプラン（独自性の有るもの）は良くないとされてきました。
しかし、現在の供給過剰と空室の山は普通に建築プランしすぎた結果と言えます。入居者側はどの物件も同じ間取り・同じデザインなら家賃が安い方を借りる為、家賃の値下げ競争となり市場の家賃相場は下がり続けました。
「今までの賃貸住宅に足らないもの」は物件の独自性・デザイン･企画力です。
ただやみくもに変わったものにするのではなく地域の潜在ニーズをリサーチし、アイディアとデザインを加えて形とする事で（これは新築でなく古い物件の方が有利です）物件の魅力を高め入居者を惹きつける事が出来ます。
私たちは数多くのリファイン事例を基にそれを体験し、空室問題を解決するには「時代が求めているもの」を供給すればよいのだと言う事を改めて実感しています。
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お金を掛けずにリファインする
「リファインエステート＝賃貸住宅の入居率向上の為工事を実施する」事であり、とてもお金が掛かるもの・・果たして本当にそうでしょうか？
確かに工事会社がリファイン提案すると工事そのものが目的であり、リファイン＝工事ですが、私たち管理会社は工事自体が目的では有りません。
リファインエステートは館名板をデザインのある物に取替え、エントランスの一部に絵を飾るだけでも入居者が集まればそれでリファイン成功ですし、しっかりしたルール作りと少しの付加設備で入居者がペットを飼える状態にするリファインだって有り得ます。
リファインをする動機と目的は一つだけ 「 稼働率を向上させる事 !!」
あえて入居率ではなく賃料収入を得ると言う意味で稼働率という表現にしています。
そして「最小の費用で最大の効果」を得る為に一番重要なのは、現状の何が問題なのかを正確に抽出し、具体的にどうすれば解決するのかを検証し、無駄にお金を掛けないように企画する事です。（重要なのは、入居者側の視点に立ってみて、優先順位の高い部分にはお金を掛ける事です）
ここで私たちアレックスコーポレーションが企画に役立ちます。
又、私たちは管理会社として長期間物件の稼働率に関わる為、企画に対しても責任が生じる事になります。（リファイン後、成果が出なければ当然オーナーからの評価は下がります。反面、最小の工事費用で成果を出せば評価は上がります）
世間一般において、管理会社が積極的にリファイン提案していないのは成果に責任が生じる事と、その企画に対しての報酬が得にくい事が起因していると思われますが、私たち管理会社がそれらのリスクを負うのは仕方ない事と思っています。
なぜならリスクを負うことによって発言権が得られ企画提案にも信憑性が生まれるのですから・・
そのリスクは専門性を上げることで必ず軽減出来ると考えています。
リファイン計画に際しては是非、管理会社に提案の機会を与えて下さい。 |
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管理会社はどこでも同じですか？
賃貸住宅は１戸の借家から数百戸の大型マンションまで様々、さらにその所有者もなんとなく空き地にアパート建築したオーナー・定年退職後の個人年金を目的としてアパートを購入した個人オーナーから投資目的の外資法人まで様々、更に管理会社も何でも屋的な不動産会社から専門会社、そして全国大手…と賃貸管理に対する考え方もスキルにも雲泥の差が有ります。
世間一般では管理会社の選定基準が特になく、その差についても判りにくい為、知人の紹介、又は行きがかり上という理由が管理を委託した理由の半数以上ではないかと考えられます。
管理会社の選定を誤れば将来的にも賃貸物件の成績に重要な影響を及ぼします。
選定上大切なのは管理を引き受ける会社の専門性と企業のビジョンです。これらが低い場合オーナーには必ずリスクが生じる事になります。
そもそもリスクにおいて言えば、今までの賃貸ビジネス上のリスクは全てオーナーに有り、本来ビジネスパートナーであるはずの管理会社はノーリスクというのはおかしいし、そろそろ終わりにするべきと思います。
時代が求めているのは良きオーナーの代理人であり、リスクを共有できる管理会社だと私たちは考えています。
又、ビジョンにおいては、管理会社として正しい行いをしている企業風土かということです。
金銭に関して原則的に管理会社を経由しますので、その会社が信用できなければ、又、疑いだすときりが有りません。
金銭に限らず、入居者側に対してもオーナー側に対しても誠実で有る事、又、隠し事をせず自社の利益ではなくオーナーの利益を最優先して考える事が出来る管理会社を選ばなければなりません。
このように考えると管理会社は決して同じではありませんし、片手間の管理商品ではではとても市場に対応できないことが判られると思います。
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ペットと暮らしたい！
賃貸住宅においてペットが飼える（許可されている）物件はわずか数パーセント、その実態は、ルールが全くないものから、専用に設計されペットの面接があるものまで様々です。
ある統計によると賃貸住宅に住んでいる方の６０％がペットを飼ってみたいと考えているとの報告も有ります。
これはビジネスチャンスですし、古い建物の再生・リファイン時に付加すれば、建物の価値を上げることが出来ます。但し、賃貸住宅のペット同居においては、許可する事、始める事は簡単なのですが、先々のトラブルに繋がることも多く、管理会社の運営能力に掛かっているといっても過言では有りません。
ここでも管理会社の能力が成功に導くカギを握ってると言えそうです。
現代人をストレスから救ってくれるかわいいペット達、Ａｒｅｘでは賃貸住宅のペット同居を応援しています。(ペット同居に興味を持たれるオーナー様はコラムページのトリマーYokoのコラムをご覧下さい)
そもそも大昔から人はペットを飼ってきましたし、特に犬は人間ととても愛称がよいそうです。 |
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